Nel quarto trimestre 2025 le compravendite italiane risalgono e le otto grandi città crescono del 2,1%. Ma Milano va in controtendenza: −2,3%. Con i tassi sui mutui di nuovo al 3,5%, è il momento in cui sbagliare il prezzo costa di più.
I dati dell'Agenzia delle Entrate sul quarto trimestre 2025 raccontano un'Italia che ha ripreso a comprare casa. A livello nazionale si sono scambiate 218.469 abitazioni, lo 0,4% in più rispetto allo stesso periodo del 2024 — il mercato è in campo positivo ormai dal secondo trimestre del 2024. Guardando le otto città più grandi, la crescita è ancora più netta: +2,1% complessivo.
Poi c'è Milano.
Mentre Palermo cresce dell'11%, Bologna del 7,3%, Roma del 4,8%, Genova del 4,3% e Napoli del 2,6%, Milano chiude il trimestre a 7.515 compravendite, il 2,3% in meno dell'anno prima. È una delle sole tre grandi città in flessione — le altre due sono Torino (−0,5%) e Firenze (−7,6%). Tutto il resto del Paese accelera; Milano frena.
Non è un caso, ed è la conseguenza di tre forze che colpiscono il mercato milanese più di ogni altro.
La prima è il costo del denaro. Il tasso di interesse medio sulla prima rata dei mutui è risalito al 3,5%, 16 punti base in più del trimestre precedente. La quota di acquisti finanziati con mutuo è scesa a poco meno del 45%. Tassi più alti significano potere d'acquisto più basso — e dove i prezzi al metro quadro sono i più alti d'Italia, come a Milano, quel taglio di potere d'acquisto si sente prima e più forte.
La seconda è il nuovo. A livello nazionale le compravendite di abitazioni di nuova costruzione sono crollate del 39,1% in un anno. E Milano è la città italiana più esposta al nuovo: il 18,1% degli acquisti riguarda immobili di nuova costruzione, la quota più alta tra le grandi città. Quando quel segmento si raffredda, Milano lo sente più degli altri.
La terza è meno visibile, ma è quella che riguarda direttamente chi sta pensando di vendere oggi.
A livello nazionale, l'ultimo dato ISTAT disponibile segna prezzi delle abitazioni ancora in aumento: +3,8% su base annua, con l'usato a +4,2%. Tradotto: in Italia, in media, chi vende continua a chiedere — e spesso a ottenere — di più.
Mettete insieme i due numeri a Milano: meno transazioni che si chiudono, ma nessun crollo dei prezzi richiesti. Cosa succede quando il numero di compravendite cala mentre le richieste restano alte? Succede che la forbice tra quello che il venditore chiede e quello che il compratore è disposto a pagare si allarga. Gli annunci prezzati bene si vendono. Gli altri restano lì.
In un mercato in corsa puoi anche sparare alto: prima o poi arriva qualcuno che paga più del dovuto. In un mercato che rallenta e con i mutui che costano di più, lo stesso errore ha un conto diverso. Un prezzo troppo alto non ti fa guadagnare di più — ti fa diventare l'annuncio che i compratori scrollano via, quello che resta online per mesi e che alla fine svendi sotto il valore che un prezzo corretto, dal primo giorno, ti avrebbe portato. Il costo di sbagliare prezzo cresce esattamente quando le vendite calano. Cioè ora, a Milano.
Qui c'è un problema che non è di persone, ma di sistema. Per decenni il numero del "quanto vale casa tua" è arrivato da chi, per ottenere l'incarico, doveva battere la valutazione di un concorrente — e quando due professionisti si contendono lo stesso mandato, vince spesso chi promette al proprietario la cifra più alta. È un meccanismo che mette anche l'agente più onesto in una posizione scomoda: premia il numero che piace, non quello che il mercato pagherà davvero. Non è una colpa individuale, è un incentivo storto, e ce l'ha chiunque venga pagato per *conquistare l'incarico* prima ancora di vendere la casa. Quel meccanismo non sparisce quando il mercato rallenta: diventa più pericoloso, perché in un mercato fermo l'annuncio gonfiato non conviene a nessuno — né al venditore, né al professionista che poi dovrà tenerlo online per mesi.
La valutazione di RealAIstate parte da prima, da un punto a monte di tutto questo: il calcolo è lo stesso per tutti ed è verificabile sui dati pubblici dell'Agenzia delle Entrate — gli stessi dati OMI che usa il fisco. Non è un'opinione che cambia in base a chi te la dà o a cosa ha da guadagnarci: è un numero, con la sua fonte. Un punto di partenza onesto e uguale per tutti — e su un dato trasparente anche il professionista più serio lavora meglio, perché non deve più gonfiare per farsi scegliere.
In un mercato come quello milanese di oggi, è da lì che conviene partire: dal numero, non dalla speranza.
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